办事指南

土地枷锁经济土壤悖论土地,前工业经济的中心,已经恢复作为增长的限制印刷版iconApr 2015年第1期

点击量:   时间:2017-04-26 02:06:01

<p>除其他事项外,经济学的历史一直是学习如何不关心土地的故事18世纪法国的重农主义者认为它是财富的主要保障者亚当·斯密将其与劳动力和资本一起作为三个因素之一包括在内</p><p>结合产生产量的生产稍后,托马斯·马尔萨斯认为其天生的稀缺性确保了面对人口指数增长时的最终灾难而不是屈服于灾难西方国家找到了解决土地稀缺问题的方法,其中一些是巧妙的摩天大楼,人工肥料,铁路,郊区 - 以及一些邪恶的 - 剥夺受压迫和殖民地的改善运输允许土地更远地完成之前近在咫尺的土地上的工作,无论是在世界各地生产作物还是在郊区的住房工人生产力允许更少的农场种植更多的食物升级您的收件箱并获得我们的每日调度和编辑推荐土地相对于国内生产总值的价值无情地下降(见图1)到20世纪下半叶,在富裕国家经济中土地被充分边缘化,而在经济学教科书中几乎没有登记</p><p>到了20世纪70年代,一些先知注意到成本下降和增加信息技术的力量,使自己相信教科书正在预测世界的方式:土地和地点很快就会在现实生活中停止发挥作用相反,对土地的关注已经开始咆哮问题不是整体稀缺,而是缺乏特定的地方 - 负责世界产出不成比例的城市这些地方的高价土地部分是不可避免的成功伴随但它也是造成世界损失的扭曲的产物亲爱的估计表明自20世纪60年代以来这种扭曲使美国的国内生产总值减少了13%以上老肯特道对梅菲尔兰的新的相关性植根于两个主要的发展首先,具有讽刺意味的是,与20世纪70年代开始变得明显的计算机和通信革命有关</p><p>在某些方面,这场革命带来了Frances Cairncross(经济学家的前记者)所预见的“距离的死亡”</p><p>链条跨越边界和海洋;呼叫客户服务可以回到一个大陆但是如果距离已经消失,位置还没有在20世纪中叶,富裕世界中许多以前充满活力的大城市正在萎缩在20世纪80年代,其中一些城市已经萎缩哈佛大学的Edward Glaeser和巴塞罗那研究中心CREI的Giacomo Ponzetto认为,这是因为信息技术在一些知识密集型行业中发挥作用更有利可图金融交易者可以在更多投资者中管理更多资金;软件公司可以廉价而轻松地在全球市场上销售他们的产品随着知识密集型活动的回归爆发,创意产品的经济命运也随之爆发</p><p>顶级城市成为创新活动的温床,其他地方无法轻易竞争人民聚集在一起增加了彼此的就业机会和潜在收入从班加罗尔到奥斯汀,米兰到巴黎,土地成为稀缺和宝贵的资源;一公顷肯塔基州农村的经济潜力远远低于硅谷圣克拉拉县一公顷的经济潜力而且只有圣克拉拉这么多的东西可以建造,如果没有圣克拉拉可以建造的话</p><p>土地回归背后的第二个更令人痛苦的因素:土地使用监管带来的越来越大的限制例如,圣克拉拉山景城是一些世界领先的科技公司的所在地但是,该市近一半的家庭是单户住宅建筑物;人口密度仅为每平方公里2,300多人,比不太密集的旧金山低三倍</p><p>土地使用监管的扩散并不难理解增加当地经济活力的集群也有成本, 19世纪不受管制的城市繁荣明确表明拥挤的贫民窟是犯罪和流行病的肥沃土壤;肮脏的空气和水淹没了富人和穷人 官员们开始对城市中的建筑施加新规则,后来又对那些扩建规则的人施加了新的规则:限制高度和建筑设计;强加最大密度和最低停车要求;撇开禁止发展的“绿带”这些法规的范围已经稳步扩大并扩散到世界各地的城市随着大都市经济从20世纪中叶萧条人口中恢复,人口开始再次增长中部地区的人口数量伦敦和纽约从未如此高涨随着对优质住房的需求增加,大多数城市中成长的建筑监管的意外后果变得明显大卫里卡多,一位杰出的19世纪早期的经济学家,其中包括事情,马尔萨斯的一个朋友,会认识到这个问题</p><p>当土地处于学科的中心时,他的观察使他想到了一个租金的想法:一个稀缺资源的所有者获得的未获得的意外收获紧张的食物供应将提高食物他推断,价格将鼓励土地所有者将更多的土地用于种植,但更高的粮食价格使所有土地所有者受益坐在高产农业土地上的领主突然发现他的利润膨胀:不是因为他的创新,而是因为人类需要更多他碰巧拥有的东西这就是今天世界城市正在发生的事情根据Robert Shiller收集的数据在耶鲁大学,通货膨胀调整后的美国新住房建设成本与20世纪80年代基本持平</p><p>相比之下,购买新房的通胀调整成本同期增长了30% (在21世纪房地产泡沫期间,房价进一步攀升,然后再回落)个别城市经历了更大幅度的增长从1993年到2013年,波士顿和旧金山的房价实际上涨了60%美国城市并非例外经济变化导致世界各地城市的复兴,压力住房停滞不前,住房成本飙升在许多发达经济体,住房价值一直很高Belleville到Rue de la Paix研究这个问题的经济学家普遍认为,住房成本的上涨是伊利诺伊大学的David Albouy和美国国会预算办公室的Gabriel Ehrlich估计的土地成本上升的结果在美国,土地占住房总成本的三分之一,在一些大城市地区接近一半住房成本中占很大比例的土地导致为土地所有者创造大量租金如果放宽对建筑物高度和密度的监管限制,需要土地以满足给定的需求水平这将减少土地所有者收取的租金,因为任何需求的上升都可以通过新的发展迅速得到满足正如农业生产力的飙升导致农村相对经济力量的下降在19世纪和20世纪的土地所有者,放宽对发展的严格限制将导致相对于ec的财产财富下降总体而言更多的经济活动收益将流向工人和投资者相反,建立监管使城市土地生产率保持在较低水平,成本惊人于2005年美国联邦储备委员会的Glaeser和Raven Saks先生以及Joseph Gyourko的研究宾夕法尼亚大学试图获得归因于供应监管限制的财产成本份额1998年,他们称之为“影子税”,在华盛顿特区和波士顿约占20%,在约占50%</p><p>自那时起,旧金山和曼哈顿事务几乎肯定变得更糟</p><p>伦敦经济学院的Paul Cheshire和Christian Hilber的类似工作估计,在21世纪初期,这种监管影子税在米兰和巴黎大约为300%,450%在伦敦金融城,其西区800%的土地占欧洲最具经济重要性的城市中商业房地产价值的最大份额,因此可归因于使建筑难以进行的规则</p><p> e可能会发现很难同情面临高租金的Mayfair对冲基金但这些成本的净效应更多地受到穷人的影响而不是富人采取的美国房主 60%的家庭拥有房产这一事实似乎表明,房价上涨和土地价格膨胀对大批中产阶级来说是好的</p><p>然而,纽约大学的爱德华沃尔夫指出,中产阶级对中产阶级的影响要小得多</p><p>随着抵押贷款债务的增加而带来的财富(见图3)同时,较贫穷的美国人,他们的房屋租金经历了房价飙升,住房成本大幅持续增加住房财富在不平等加剧方面发挥了关键作用,巴黎经济学院经济学家托马斯皮凯蒂在他的畅销书“二十一世纪的资本”中引起了人们的注意</p><p>在最近的一篇论文中,麻省理工学院的博士生Matthew Rognlie指出,国民收入流动的份额越来越大资本所有者而不是工人,主要归因于住房业主的支付增加资本住房收入仅占1950年总资本的3%,但是今天约占10%的土地所有者也承担了许多新兴市场土地所有者的土地租金根据CBRE,一家房地产公司,北京和新德里是世界十大最昂贵的写字楼市场之一,而吉隆坡和雅加达则是最快的价格上涨极度快速增长的地区往往对发展中经济体至关重要,这意味着监管不力的房地产市场可能造成很大的伤害在印度的大城市,繁重的许可程序,严格的租金控制以及对如何使用土地的严格限制都会严重扭曲模式增长和利益的分配增加房产所有者可获得的租金助长腐败和浪费资源土地所有者努力加强发展限制,而政治家通过选择性的发展批准,使他们的能力获利,给予幸运的恳求者意外收获政治经济腐败已经是一个问题,土地的复兴可能是特别的盟友腐蚀2014年10月,印度时报报道,清除孟买中部规划许可程序的各个阶段所需的贿赂可能加起来基本建筑成本的一半,尽管土地归还的影响最为微弱</p><p> ,它可能是整个经济的制动因素经济增加工人生产力并因此变得更富裕的主要方式之一是通过将人员和资源从低生产率部门重新分配到更高效的部门来实现业务这意味着那些糟糕的公司破产而且好的公司会变得很大规模类似的东西应该适用于城市工人可以高效率地使用工人劳动力短缺将导致快速增长的工资包这些工资包会吸引其他城市的工人迁移并找到新的,高薪的工作,整个经济有利于地中海大道到木板路但是这个过程现在在许多经济体中崩溃对于工人来说对于旧金山提供的高工资,他们必须赢得一个可以进入当地劳动力市场的房屋的拍卖</p><p>这次拍卖中的竞标推高了住房成本,直到有足够的工人有兴趣搬进来填补可用的房屋</p><p>住房空间应该发送信号的工资最终会被租房者所取代,不公平可能引发抗议,就像在旧金山一样</p><p>许多工人会在其他地方从事低薪工作,因为在支付更便宜的住房后,收入仍然存在更有吸引力工党最终将自己分配到低生产率市场,整个经济受到芝加哥大学布斯商学院的Chang-Tai Hsieh和加州大学伯克利分校的Enrico Moretti的影响</p><p>计算这种影响的大小但他们认为,对于加利福尼亚湾区建设的严格限制,那里的就业人数将会增加5倍左右</p><p>它是在尚未公布的工作中,它们从1964年开始在整个经济中出现类似的扭曲现象,并发现2009年美国国内生产总值比原来的水平低135%,目前的产出水平是每年花费超过2万亿美元,或每人近10,000美元好消息是,世界城市土地稀缺在很大程度上是一个人为问题坏消息是,这不是一个可以解决的问题 纠正严格的土地监管是最政治上最充满政策问题之一</p><p>它在很多方面像其他有毒问题,如贸易或移民</p><p>新进口或人口流入接收端的社会整体受益,但那些被排除在外的社会通过竞争或对文化变革感到沮丧的企业感受到不成比例的损害,并组织起来反对</p><p>在土地价值的情况下,这种反对意见将是富裕的</p><p>政策可以通过政策解决这一问题政府可以针对那些受到密集发展的人的特定援助,因为他们必须受那些受自由贸易影响的人支付因为在该开发区周围的小区域内为土地所有者的新开发而获得的一些税收,以弥补短期的困难,这将减少对新建筑的反对或者他们可以留意里卡多的美国追随者亨利·乔治的建议,他在19世纪80年代提出了土地价值税的理由它具有许多理论上的美德大多数税收通过改变边际激励措施来抑制,扭曲或取代经济活动但是土地税不能减少土地供应,它会通过惩罚那些土地没有生产力的人来刺激经济活动而且你的税基总是在那里 - 城市地段不能被带到卢森堡纽约市市长Bill de Blasio希望按价值对空置地块征税将有助于应对布朗克斯和其他地方的城市枯萎但是土地税有实际问题 - 也许是最大的其中就其本质而言,它打击了连接良好的富人甚至财政上纯粹的爱沙尼亚,在1993年征收土地税,使其复杂化多个乐队,包括房主的豁免那些已经拥有财产的人也可能反对解决问题的另一个明显方法:更快,更高容量的运输环节,使利益更广泛地传播到某些地方改善运输 - 例如拥堵对交通的收费 - 可能很便宜,但特别是在大城市,新的基础设施是一项缓慢且昂贵的工作,因为波士顿的隧道增强“大挖掘”的老兵可以证明伦敦新的地下铁路线Crossrail目前是欧洲最多的昂贵的基础设施项目在没有喷气式飞机包的情况下,技术还能提供什么</p><p>及时,或许,它可以做到定位它对粗暴距离所做的事情,废除问题虚拟现实和社交网络可能结合起来提供密集人口的好处而没有亲近不可能,是 - 但也许不比摩天大楼更重要,或地铁列车,